Dernière mise à jour le lundi 18 mars 2024 par Martinien
La location meublée, en tant qu’activité lucrative, constitue un secteur attractif pour de nombreux investisseurs. Que ce soit pour générer des revenus complémentaires ou pour constituer un patrimoine, ce type d’investissement immobilier offre divers avantages, notamment sur le plan fiscal.
En effet, le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) offre des opportunités d’optimisation fiscale souvent méconnues. Dans cet article, nous parlerons les obligations et les stratégies d’optimisation fiscale spécifiques à la location meublée en tant que LMNP.
Comprendre ce qu’est le statut LMNP
Le statut de loueur en meublé non professionnel est un régime fiscal avantageux destiné aux propriétaires qui louent des biens immobiliers meublés à titre non professionnel. Contrairement au régime de la location nue, où les revenus locatifs sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, le LMNP offre une fiscalité spécifique et en général plus avantageuse.
Pour bénéficier de ce statut, certaines conditions doivent être remplies. Le propriétaire doit le plus souvent percevoir des revenus locatifs annuels n’excédant pas 23 000 euros (ou 70 000 euros pour les chambres d’hôtes). Les revenus issus de cette activité ne doivent pas non plus constituer la principale source de revenu du foyer fiscal. En d’autres termes, le propriétaire ne doit pas être considéré comme un professionnel de la location meublée.
L’un des principaux avantages du statut LMNP réside dans le régime d’imposition des revenus générés. Contrairement aux revenus fonciers qui sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, les bénéfices issus de la location meublée sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
En plus des avantages fiscaux, ce statut offre une certaine flexibilité en termes de gestion. Les propriétaires peuvent choisir entre différentes formes de location meublée, telles que la location touristique, la location étudiante ou la location saisonnière, en fonction de leurs préférences et de la demande du marché.
Le LMNP permet de bénéficier du régime de la micro-entreprise pour les revenus inférieurs à 176 200 euros, ce qui simplifie les obligations comptables et fiscales.
C’est quoi l’optimisation fiscale en LMNP ?
L’optimisation fiscale pour ce statut consiste à utiliser de manière stratégique les dispositions fiscales disponibles pour réduire la charge fiscale associée à l’activité de location meublée. Pour la gestion de votre comptabilité LMNP en ligne, nous présentons quelques-unes des principales stratégies d’optimisation fiscale pour les investisseurs dans ce statut.
Choix du régime fiscal adapté
Les propriétaires LMNP ont le choix entre deux régimes d’imposition : le régime micro-BIC et le régime réel simplifié. Le régime micro-BIC aide à bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % (ou 71 % pour les locations de tourisme) sur les revenus bruts en contrepartie de l’impossibilité de déduire les charges réelles.
Le régime réel simplifié permet quant à lui de déduire les charges réelles (intérêts d’emprunt, charges de copropriété, amortissement du bien et du mobilier, etc.), ce qui peut être avantageux si ces charges dépassent l’abattement forfaitaire du régime micro-BIC.
Amortissement du bien et du mobilier
En LMNP, on peut amortir la valeur du bien immobilier ainsi que du mobilier sur une période déterminée (le plus souvent entre 20 et 30 ans pour le bien immobilier et entre 5 et 10 ans pour le mobilier). L’amortissement offre la possibilité de constater une charge comptable déductible des revenus locatifs, ce qui réduit le montant imposable des bénéfices fonciers.
Optimisation des charges déductibles
Les propriétaires peuvent déduire un large éventail de charges liées à la gestion de leur bien immobilier, telles que les intérêts d’emprunt, les frais de gestion, les primes d’assurance, les dépenses d’entretien et de réparation, etc. On doit conserver soigneusement tous les factures et justificatifs de ces dépenses pour pouvoir les déduire correctement lors de la déclaration d’impôt.
Stratégie de location et tarification
En fonction du marché local et de la demande, on peut adapter la durée de location (location courte ou longue durée) ainsi que les tarifs pratiqués. Par exemple, dans certaines régions touristiques, la location saisonnière peut être plus rentable que la location à l’année, mais nécessite une gestion plus intensive.
La déclaration des revenus en LMNP
En tant que loueur en meublé non professionnel, la déclaration de revenus suit un processus spécifique, différent de celui des revenus fonciers issus de la location nue.
Le choix du régime dépend du montant des revenus locatifs et des charges déductibles.
Sous le régime micro-BIC
Les revenus locatifs doivent être déclarés dans la catégorie des BIC sur la déclaration de revenus annuelle. L’administration fiscale appliquera automatiquement l’abattement forfaitaire correspondant (50 % ou 71 % selon le type de location).
Sous le régime réel simplifié
Les revenus locatifs ainsi que les charges déductibles doivent être déclarés dans la catégorie des BIC. On doit remplir le formulaire 2031-SD pour déclarer les bénéfices industriels et commerciaux ainsi que le formulaire 2033 pour déclarer les amortissements du bien et du mobilier.
Les charges déductibles doivent être déclarées dans la déclaration fiscale annuelle afin de bénéficier de leur déduction du revenu imposable. On doit conserver tous les justificatifs de dépenses (factures, relevés bancaires, etc.) pour pouvoir les présenter en cas de contrôle fiscal.
Stratégies d’optimisation fiscale pour les propriétaires LMNP
L’optimisation fiscale en loueur en meublé non professionnel consiste à utiliser de manière stratégique les différents dispositifs légaux et fiscaux disponibles afin de minimiser la charge fiscale tout en maximisant les bénéfices de l’activité de location meublée.
Les bénéfices fiscaux associés à la location en LMNP par rapport à la location nue sont multiples. Tout d’abord, les revenus locatifs provenant de la location d’un bien meublé sont classés comme des bénéfices industriels et commerciaux, plutôt que des revenus fonciers. Cette classification entraîne des avantages fiscaux significatifs, notamment une déduction plus généreuse des charges.
Les charges déductibles dans le cadre de la LMNP peuvent englober divers frais tels que les frais de gestion locative, les charges de copropriété, les primes d’assurance, les intérêts d’emprunt, les frais notariés liés à l’acquisition du bien immobilier, ainsi que l’amortissement du bien immobilier meublé, des meubles et des travaux majeurs. Le régime fiscal de ce statut autorise un abattement de 50 % sur le montant total des loyers perçus.
En ce qui concerne le régime de TVA en LMNP, il permet la récupération de cette taxe sur l’achat du bien immobilier, ce qui constitue en général une économie considérable sur le coût d’acquisition du bien. En échange, le propriétaire en LMNP est cependant tenu de facturer la taxe sur ses loyers. Il doit aussi satisfaire à certains critères pour bénéficier du régime de TVA de ce statut. Il peut notamment louer à titre onéreux, opter pour le régime réel d’imposition et être assujetti à la taxe sur la valeur ajoutée sur l’intégralité de ses recettes.