Dernière mise à jour le jeudi 5 décembre 2024 par Martinien
Le démembrement de propriété est un dispositif juridique fréquent dans la transmission de patrimoine. Il est très pratique pour éviter le délicat régime de l’indivision et d’optimiser une donation ou un investissement. Il offre plusieurs autres avantages tant fiscaux que successoraux. Cependant, le démembrement de propriété n’est pas sans risques. Cet article vous permettra de comprendre les risques liés à un démembrement de propriété et d’avoir un aperçu sur les avantages qu’offre ce dispositif juridique.
Qu’est-ce que le démembrement de propriété ?
En France, la propriété d’un bien immobilier est composée de 2 parties, à savoir : la nue-propriété et l’usufruit. Ces deux parties forment la pleine propriété. L’opération de démembrement permet d’amortir les frais fiscaux tout en préparant la transmission du bien considéré. Néanmoins, le démembrement de propriété n’est pas qu’une question de gestion de succession ou de donation. Le démembrement permet de constituer un patrimoine immobilier à moins coût. Cet impact est directement lié à la Société civile de placement immobilier (SCPI).
En effet, le démembrement incite les SCPI (société civile de placement immobilier) à mettre sur table une offre directe ou par le biais des contrats d’assurances-vie. Cette offre stipule l’achat de soit la nue-propriété, soit l’usufruit du bien immobilier. Le prix proposé à ce niveau est plus accessible que si le bien devait être financé entièrement. Grâce à l’intervention des SCPI, le bien peut être acquis sous forme de parts de la société et non sous forme de logement. Le bien immobilier peut se voir démembrer à tout moment, puisque le propriétaire ne détient qu’une fraction du bien considéré.
Cependant, la valeur des deux composants de la pleine propriété (la nue-propriété et l’usufruit) est déterminée par l’âge du donateur. Ceci est dû à la mission d’origine du démembrement de propriété qui était de facilité la gestion de patrimoine afin de limiter les droits de succession. Le barème fiscal pour calculer cette répartition est la suivante :
- 90 % de l’usufruit pour un usufruitier de moins de 21 révolus ;
- 80 % de l’usufruit pour un usufruitier de moins de 31 révolus ;
- 70 % de l’usufruit pour un usufruitier de moins de 41 révolus ;
- 60 % de l’usufruit pour un usufruitier de moins de 51 révolus ;
- 50 % de l’usufruit pour un usufruitier de moins de 61 révolus ;
- 40 % de l’usufruit pour un usufruitier de moins de 71 révolus ;
- 30 % de l’usufruit pour un usufruitier de moins de 81 révolus ;
- 20 % de l’usufruit pour un usufruitier de moins de 91 révolus ;
- 10 % de l’usufruit pour un usufruitier de plus de 91 révolus.
Démembrement de propriété : les inconvénients
Bien que le démembrement de propriété offre de nombreux aux propriétaires, il peut engendrer quelques complications particulières. D’abord, nous pouvons évoquer la complexité juridique et administrative. Ceci est dû à la multitude des actes notariés et des contrats indispensables à l’opération qui engendrent des coûts considérables. Ensuite les limitations d’usage pour le nu-propriétaire. En effet, l’usufruitier bénéficie de certains avantages comme la perception des revenus. Ceci étant, le nu-propriétaire se voit privé des avantages particuliers liés à la pleine propriété tels que l’usage du bien et la perception des loyers (cas des biens immobiliers).
Un autre inconvénient du démembrement de propriété est sa durée. Cette dernière est relative à la clause de limitation qui rétablit la pleine propriété au nu-propriétaire après une durée prédéfinie. Cette contrainte temporelle représente un risque dans la mesure où les circonstances personnelles prennent une autre tournure avant la fin du démembrement. Aussi, certains risques sont liés à la gestion du bien démembré. L’usufruitier étant généralement responsabilisé de l’entretien courant du bien, l’exercice de cette responsabilité peut ne pas répondre aux attentes du nu-propriétaire. Dans ce cas, les deux parties peuvent entrer en conflit.
De plus, l’impossibilité de vendre le bien démembré sans l’accord de l’usufruitier est perçue comme un désagrément. En effet, il est possible que le nu-propriétaire soit face à un problème financier urgent ou décide de liquider ses actifs pour les investir ailleurs. Malheureusement, il ne peut effectuer aucune vente sans l’approbation de l’usufruitier, et ce, peu importe ses raisons. Enfin, l’évolution de la relation entre l’usufruitier et le nu-propriétaire peut dériver en potentielles complications juridiques et émotionnelles. Cela peut être provoqué par des conflits familiaux ou plutôt des changements de circonstances financières.
Quelques avantages du démembrement de propriété
Le démembrement de bien est un outil patrimonial efficace, en ce sens qu’il permet au donateur de mettre en place la transition de ses biens depuis son vivant. C’est une précaution préalable qui permet d’éviter le régime de l’indivision. Il s’agit également d’un outil d’optimisation fiscal. Ceci se traduit par la baisse de l’impôt et l’exonération de l’IFI. Enfin, le démembrement de propriété est un outil d’investissement abordable, puisqu’il permet au donateur d’acquérir seulement une partie des droits immobiliers selon son objectif : soit uniquement la nue-propriété ou uniquement l’usufruit.